Recours et litiges sur le diagnostic immobilier : ce qu'il faut savoir

Lors d’une vente ou d’une location, le vendeur a l’obligation de faire réaliser certains diagnostics immobiliers par un diagnostiqueur. Ces diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT), qui doit être joint au contrat de vente.

Qui est responsable en cas d’absence d’un diagnostic’

Le notaire doit vérifier non pas le résultat des diagnostics mais leur exhaustivité et leur respect des mentions obligatoires (n° assurance du diagnostiqueur, bien ou lot diagnostiqué…). Sa responsabilité pourra être engagée s’il commet une erreur sur ce contrôle. Aussi, normalement en cas de DDT incomplet, aucune transaction ne doit avoir lieu.

Néanmoins tous les diagnostics ne sont pas d’importance égale et il faut distinguer au cas par cas :

1 – Diagnostic plomb (CREP), amiante, termites et gaz naturel

Attention ! Ces documents sont obligatoires et ne doivent pas être négligés par le vendeur. En effet, en l’absence d’un des documents obligatoires en cours de validité, c’est le vendeur non professionnel qui est tenu pour responsable au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou risque quelconque.

L’acheteur sera alors dans le droit de se retourner contre le vendeur et pourra exiger soit l’annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une diminution du prix de vente ultérieurement décidé.

Dans le cas où le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n’a pas fait face à ses obligations, la responsabilité incombe au vendeur mais peut être partagée avec les autres copropriétaires.

Lors d’une location, l’absence du CREP peut entraîner la diminution du loyer ou l’annulation du contrat et engage par ailleurs la responsabilité pénale du bailleur.
Lorsque le bailleur a connaissance d’un risque avéré pour ses locataires (peintures au plomb dégradées par exemple), il est tenu d’effectuer les travaux nécessaires. A défaut, le bailleur encourt des sanctions pénales.

2 РERNT (̩tat des risques naturels)

En l’absence de l’état des risques naturels, lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
L’absence de l’ERNT peut entraîner la diminution du loyer ou l’annulation du contrat.

3 РDPE (diagnostic de performance ̩nerg̩tique)

Parcontre, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des éléments qu’il comporte. Aucune sanction n’est encore prévue en l’absence d’un DPE.

Si l’un de ces diagnostics n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente.

Qui est responsable en cas d’erreur sur un diagnostic’

En cas d’erreur sur un diagnostic, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur. Par exemple, la présence non décelée de plomb par exemple engagera la responsabilité du vendeur ou du bailleur. A l’inverse, le DPE n’a qu’une valeur informative. Ainsi, si les critères du bien immobilier ne sont pas conformes au contrat d’acquisition, l’acheteur pourra demander l’annulation du contrat et des indemnités en plus. Ceci-dit, ces procédures sont longues et coûteuses, et devraient être exceptionnelles.

Dans le cas où le vendeur est mis en cause, le vendeur pourra alors se retourner contre le diagnostiqueur car il engage sa responsabilité délictuelle. Le diagnostiqueur est justement assuré pour couvrir ce risque. Il est donc important de toujours demander au diagnostiqueur :

-un justificatif d’assurance professionnelle
-ses certifications. Attention, la certification est accordée personnellement à chaque diagnostiqueur (et non à l’entreprise pour laquelle il travaille) et pour chaque types de diagnostics.
-joindre une copie de ces documents dans le DDT.

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