Marchand de biens : statut et régime fiscal actu 0003

Qu'est-ce qu'un marchand de biens '

Le marchand de biens est un individu qui spécule en achetant pour son propre compte des biens immobiliers dans la perspective de les revendre, et de façon répétée.

Quels sont les critères indispensables pour être qualifié comme marchand de biens '

Les opérations d'achat et de revente doivent être habituelles.

La notion d'habitude se caractérise par le nombre, les délais, la pluralité, la fréquence.

Selon la jurisprudence du Conseil d'Etat, on peut être qualifié de marchand de bien :

1. Lorsqu'on achète un immeuble pour le diviser et revendre les appartements séparément.
2. A partir de 6 biens immobiliers achetés sur une période de 2 ans.
3. Attention, la jurisprudence souhaitant renforcer l'application du régime d'imposition, elle a tendance à considérer un individu comme étant un marchand de bien dès lors qu'il réalise 2 ou 3 achats en vue de leur revente.

La spéculation

L'individu doit acheter et revendre ses biens immobiliers avec la perspective de réaliser un bénéfice. Son intention doit être de revendre les biens dès leur acquisition, et non de faire un placement.

Quel est le régime fiscal du marchand de bien '

Selon l'article 35-I-1 du Code Général des Impôt, les plus-values réalisées par le marchand de biens sont soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans le cas où le marchand de biens détient une SCI pour réaliser son activité, il doit payer l'impôt sur les sociétés (taux de 15 % jusqu'à 38 120 € (sous conditions) et au taux de 33,33 % au-delà).

Il est assujetti à la TVA. La TVA porte sur la marge brute et non sur le prix de vente du bien. Le taux de TVA applicable aux opérations de marchands de biens est 19,60 %.
Le marchand de bien bénéficie d'une exonération de droits et taxes de mutation au taux réduit de 0,715 % à l'achat, subordonné à condition notamment qu'il prenne dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

Le marchand de bien est soumis à la taxe professionnelle.

Quelle est la responsabilité du marchand de bien '

Le marchand de bien est un vendeur professionnel. Il est donc responsable des vices cachés du bien vendu. Il ne peut se prévaloir de l'ignorer et ne peut  s'en libérer avec une clause d'exclusion de responsabilité dans l'acte de vente.

Le marchand de bien  peut être considérer comme constructeur lorsque celui-ci entreprend une rénovation du bien, mettant à sa charge les garanties légales qui y correspondent : la garantie décennale, biennale, et de parfait achèvement.

L'ensemble de ces garanties bénéficie à l'acquéreur et inflige au marchand de biens la souscription d'assurances spécifiques : assurance de responsabilité civile professionnelle, assurance de responsabilité décennale, assurance dommages-ouvrage dans le cas où les travaux supposent une garantie légale décennale.

Pour davantage d'informations : Régime fiscal des marchands de bien

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